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賃貸借期間の満了 ― 法定更新
民法上の原則
民法の原則によると、賃貸借契約において賃貸借期間が定められている場合には、その期間が満了すると賃貸借契約は終了し、賃借人は賃借物を賃貸人に返還する必要があります（民法616条、597条1項）。
借地の保護 ― 法定更新
しかし、借地契約においては、借地人が、生活や営業の本拠であり長期間存続する建物を所有して土地を賃借しているため、その社会的、経済的観点から借地人に一定の保護を与えるため、民法の原則を大幅に修正しています。つまり、借地権の存続期間が満了する場合に、借地人が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、借地契約が更新されます（借地借家法5条1項）。これを法定更新といいます。借地人が更新請求をしなかった場合でも、期間が満了した後、借地人が土地の使用を継続しているときで、建物があるときは、同様です（借地借家法5条2項）。
更新された後の借地契約は、賃貸借期間の点を除き、従前と同一です。賃貸借期間は、最初の更新のときは20年、そのあとは10年になります（借地借家法4条）。
ただし、地主が遅滞なく異議を述べたとき、つまり、地主が遅滞なく更新を拒絶したときは、その更新拒絶に正当事由がある場合には、期間満了によって賃貸借契約は終了します（借地借家法5条1項、6条）。
旧借地法
以上は、借地借家法が施行された日（平成4年8月1日）以降に成立した土地賃貸借契約の場合です。この新法施行日より前に成立した土地賃貸借についての契約の更新については借地法（旧借地法）が適用されます（借地借家法附則6条）。
この場合も、借地権の存続期間が満了する場合に、借地人が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、借地契約が更新されます（借地法4条1項）。更新の請求をしなかった場合でも、期間満了後、借地人が土地の使用を継続しているときは、同様に法定更新されます（借地法6条）。
更新された後の借地契約は、賃貸借期間の点を除き、前の契約と同一です。賃貸借期間は、堅固建物については30年、堅固建物以外については20年となります（借地法4条3項、6条1項、5条1項）。
ただし、地主が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由がある場合には、期間満了により賃貸借契約は終了します（借地法4条1項但書き、6条）。
正当事由
期間が満了するにあたって、地主と借地人が話し合い、借地契約を合意によって更新できるのであれば問題ありません。借地人が更新を請求し、地主が更新を拒絶する場合に、法定更新の問題となるのですが、この点は、結局、地主の更新拒絶に正当事由があるかどうかが最大の問題となります。実際は、更新拒絶に正当事由があると考える地主が、借地人に対し、期間満了による賃貸借契約の終了を根拠として、建物の収去と土地の明渡を求める訴訟を起こし、借地人がその裁判で正当事由を争うということになります。
